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[부동산 가이드] 컨틴전시(Contingency)

마이애미 한인

[LA중앙일보]    발행 2017/12/28 부동산 7면    기사입력 2017/12/27 22:44

김현숙 / 뉴스타 부동산 발렌시아 명예부사장

 

부동산 거래의 다양한 조건부 사항
계약 체결 후 17~21일 이내 행사

컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 계약이 성공적으로 완결되기 전 바이어 또는 셀러가 계약서에 붙여 놓은 여러 조건들을 가리킨다. 컨틴전트(Contingent)는 우리말로 푼다면 ‘조건부 ~’ 또는’ ~을 하는 조건으로’ 정도의 뜻이다. 그래서 거의 모든 부동산 매매 계약은 조건부 계약이라고 볼 수 있다. 설사 부동산 매매 계약이 이루어져 에스크로에 들어갔다고 해도 컨틴전시가 만족되지 않는다면 바이어 또는 셀러가 계약을 파기할 수 있다.

보통 바이어 쪽에서 걸어 놓는 컨틴전시가 주를 이룬다. 계약마다 다르지만 보통 계약 체결 후 17일 이내 또는 21일 이내 이 조건들을 행사할 수 있다. 하지만, 서로 상의해서 그 기간을 더 짧게 또는 더 길게 설정할 수 있다.

가장 중요한 조건들 중 하나가 융자 컨틴전시이다. 일정 기간 바이어가 융자를 받을 수 없다면 계약을 진행해서 종결할 수 없다. 그래서 바이어는 부지런히 융자가 나올 수 있도록 융자 기관과 긴밀히 협력해서 되도록 빠른 시간 내에 융자 승인을 받아야 한다. 또한 감정 가격이 매매 가격으로 나오는지에 대한 감정 조건도 있다. 만약 감정 가격이 매매 가격보다 더 적게 나올 경우 바이어는 가격에 대한 재협상을 하거나 또는 이 컨틴전시로 계약을 파기할 수 있다.

둘째로, 주택 상태에 대한 컨틴전시이다. 매매 계약 후 바이어는 주택의 상태를 점검할 기회를 갖는다. 전문가의 도움으로 인스펙션을 했는데 보기와는 다르게 큰 문제가 있다면 계약을 파기할 수도 있다. 사소한 문제가 있다면 고쳐달라고 요청을 할 수 있는데 셀러와 바이어 사이에 서로 합의가 이루어져서 계약을 계속 진행할 수 있고 만약 서로 합의를 하지 못할 경우 계약 이행이 중단될 수 있다.

셋째로, 에스크로에 들어가면, 셀러가 주택의 상태와 가치에 영향을 미칠 수 있는 여러 내용을 일정 문서 등을 통해 바이어에게 고지한다. 셀러가 주택에 대한 정보들을 제때에 제공하지 않거나 중요한 사실을 의도적으로 숨기려고 한다면 이 조건으로 계약 해지가 가능하다.

넷째로, 콘도나 타운하우스처럼 HOA(Home Owners Association)가 있는 주택들은 HOA의 서류들을 살펴보아 어떤 고려 사항이 있는지 알아봐야 한다. 때때로 HOA 재정 문제로 융자가 나오지 않는 경우도 있고 여러 가지 까다로운 HOA의 규칙 때문에 재산권 행사에 제한이 있기 때문에 정해진 기간 내에 미리 살펴봐야 한다.
한편 셀러 입장에서도 컨틴전시가 있다. 즉 이사 갈 다른 주택을 찾아서 구입할 수 있을 경우에만 주택을 팔겠다는 조건이다. 컨틴전시 리스팅을 구매하려는 바이어들은 셀러가 본인이 원하는 주택을 찾지 못해서 에스크로 중간에 계약이 해지되는 경우도 종종 있다.

부동산 계약은 서로 컨틴전시 조항이 많이 있다. 성공적인 매매 종결을 위해서는 이런 컨틴전시를 잘 이해해야 한다. 컨틴전시의 의미와 그 영향을 충분히 전문가와 상의해서 문제없이 셀러는 주택을 성공적으로 팔고 바이어는 내집마련을 이루길 바란다.

▶문의:(661)313-0977

마이애미 한인

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