(마이애미) 부동산 계약서를 비롯한 구매 과정 개요 [워싱턴 중앙일보] (마이애미)

(마이애미)

최태은칼럼
 
  기사입력: 03/27/2014 05:59
 
 

새로운 리스팅이 나오기 시작하는 금요일부터 주말 내내 주택 구매자를 도우며 집을 보여주고 계약서를 제출하느라 늘 전쟁을 치루는 듯한 일상을 보낸다. 오늘은 이에 따른 전반적인 주택 구매 과정에 대해 알아보도록 하자. 포토맥 강을 사이에 두고 있는 DC, 메릴랜드 그리고 버지니아는 지리적인 근접성에도 불구하고 부동산법에 큰 차이가 있으니 여기서는 일단 버지니아를 중심으로 살펴 보겠다.
먼저 집을 보러 다니기 전에 자신의 구매 능력에 대해 정확히 아는 것이 필수이다. 단순히 본인의 신용 점수가 높으니 융자 받는데 문제가 없을 것이란 막연한 생각보단 융자 전문인과 상담하여 주택 구매 액수는 물론이고 주택 보유세와 보험을 포함 다달이 내야 하는 페이먼트를 잘 파악하자.

재정상황에 합당한 주택을 찾아서 계약서를 낼 때, 구매자는 이에 여러가지 조건을 첨부할 수 있다. 그 중 대표적인 것이 집 검사 (홈 인스펙션), 주택 감정가 그리고 은행으로부터의 융자 승인등이다. 첫번째, 2012년 1월부로 버니지아 집 거래는 as is 가 기본으로 바뀌었다 하지만 구매자는 아직도 집 검사를 시행할 수 있는 선택권이 있음을 있지 말자. 즉 집 검사 결과가 구매자의 맘에 안 들거나 수리를 요구했는데도 불구하고 집 소유주가 이를 거부한다거나 끝까지 수리 항목에 대해 양쪽이 합의를 못한다면 구매자는 그 계약을 파기할 수 있다. 한 가지 더, 올해 1월부터 홈 인스펙션 계약서 양식이 크게 변경되었으니 반드시 그 차이를 인식하고 새로 바뀐 양식을 사용해야 한다.

두번째, 주택 감정가가 계약 금액보다 적게 나오면 다음의 세 가지 중 하나의 경우를 맞게 된다. 먼저 구매자가 계약 파기 통보를 하거나 집 소유주가 그 차액을 내거나 아니면 양쪽이 반반씩 양보할 수 있겠다. 특히 다운 페이를 최소 3.5%하는 FHA융자나 계약금의 전액을 융자받는 VA론의 경우 이 감정가를 조건으로 하는 것이 필수임을 명심하자.

세번째, 융자 승인의 조건을 보면 집을 보러 다니기 전에 구매자가 은행에서 받은 pre-approval과 은행에서 반드시 그 주택 구매를 위해 융자를 주겠다는 약속 (commitment)에는 큰 차이가 있으므로 적어도 계약 날로부터 21일의 여유를 두고 조건부 계약서를 제출하기를 권고한다. 최근 필자의 리스팅에 계약서를 넣은 구매자가 이 조건을 없앤 후 끝까지 클로징을 못 하여 그 쪽의 디파짓을 페널티로 받은 사례가 있다. 이 부분은 전적으로 융자를 해 주는 은행의 결정이므로 주택 구매 과정 내내 은행과의 긴밀한 협조가 요구된다.

마지막으로 만약 그 주택이 HOA에 속해 있거나 콘도라면 resale certificate 이라고 하는 서류를 받은 다음 날로부터 3일 안에 계약 파기가 가능하다.
아무리 인터넷이 발달하여 소비자가 리스팅 정보를 손 쉽게 접한다 하더라도 다소 복잡하고 까다로운 부동산 거래에 전문인의 조언과 손길이 절실히 필요함을 인식해서 꿈에 그리는 집 장만에 성공하길 바란다.

 

(마이애미)

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