(마이애미 부동산) 모기지 이자율 지난해 11월 이래 최저 [워싱턴 중앙일보] (마이애미 부동산)

(마이애미 부동산)  

4.47%로 집계돼 그 전주의 4.52% 보다 내려
주택시장에서는 순풍이 불기위한 전조로 판단
 
  기사입력: 02/13/2014 05:14

지난주 모기지 이자율이 4.47%를 기록했다. 이는 전주의 4.52% 보다 더 내려간 것이며, 지난해 11월 중순 이래 가장 낮은 수준을 보인 것으로 집계됐다.
모기지 이자율은 미 재무부 발행 10년만기 국채의 이자율이 2.62%로 내려가면서 연동돼 떨어진 것이다.
미국의 모기지 이자율은 바로 국채와 직결돼있어 국채 이자율이 움직일 때마다 함께 변동된다.

국채는 금리와 달리 인기가 좋으면 이자율이 내려가고 인기가 떨어지면 오른다. 국가가 발행하는 채권이기에 상황이 어려워 자금 마련하기 힘들수록 이자율은 오르고, 반대로 국가의 신인도가 높아 너도나도 사려고 달려들 경우 이자율은 내려간다.
최근 이자율의 하락은 미국의 경제가 크게 호전되지 않았으나 전반적으로 점진적인 개선을 보인다는 판단이 우세, 이자율은 내려가고 있다.
연방준비제도이사회(FRB)가 양적완화를 줄이는 이른바 테어퍼링을 하는 이유도 바로 경제가 한달에 850억달러씩 쏟아붓기에는 너무 많을 정도로 개선됐다는 것이기도 하다.

이미 두 차례 수정을 통해 자금투여 규모는 650억달러 정도로 줄어들었다. 그러나 다시 보면 아직도 막대한 양의 자금은 투입돼야 경제가 적당히 돌아간다는 말이며 여지껏 수혈을 하는 것이기는 마찬가지이다.
아뭏든 이처럼 경제는 나아지는 모습이라고 하지만 부동산 시장은 지난해 이미 연준이 양적완화를 축소한다고 몇 번 들먹인 이래 치솟은 이자율 때문에 매매 상태는 그리 썩 좋은 상황은 아니다.

이자율의 상승은 지금에서 계산해 봐야 1% 선의 움직임이었다. 그 선에서 움직이는 모습이 너무 가파렀기 때문에 주택시장에서 수요는 잠시 멈칫하더니 아직 활발하게 나서지 못하는 모습이다.
물론 여기에는 여러가지 요인이 있다. 즉 모기지 융자 시장의 융자서류 심사가 까다로와져 상환할 능력이 검증이 된 이들에 한해 이뤄지기 때문에 그것을 검증하는 과정에서 탈락자들이 많다.

왠만한 신용도를 가지고도 소득에 따른 증명, 여윳돈의 증명, 고용상황 등 다양한 검증과정에서 융자는 힘들다는 말들 낳고 있다.
그러니 지난주 이자율이 다소 하락했다고 해도 이 정도의 움직임으로 부동산 시장에 다시 활기가 가득할 것이라고 보는 이는 없다.
현재 한인사회에서는 현금을 동원해야만 집을 살 수 있는 이들이 매매의 절반 수준을 보인다고 들린다. 융자는 안되지만 현금동원력은 있기 때문에 집을 산다는 말이다.

아직도 소득증빙이나 신용도측면에서 크게 개선해야 할 사항이 많다는 것을 증명한다. 그래도 한인들의 부동산 구입 열기는 아직 그칠 줄 모른다는 점도 엿보인다.
모기지 전문가들은 융자 시장이 전반적으로 더 활성화되려면 이자율은 4%선으로 더 내려가야 한다고 말한다. 그래야 재융자시장이라도 다시 활발해져 이들에 의한 부동산 시장의 활기를 엿볼 수 있다는 것이다.
이뤄지는 전체 융자 가운데에서 재융자가 차지하는 비율은 지난주 62%선이었다. 이는 그러나 전주보다 더 내려간 이자율임에도 불구하고 재융자가 차지하는 비율은 변화가 없었다.

모기지은행가협회가 집계한 지난해 융자규모는 총 4400억달러로 집계됐다. 이는 그 전해, 즉 1년전의 1조1000억달러 규모에 비하면 절반 수준에 불과한 것이다. 지난 2000년 이래 가장 낮은 규모를 기록한 셈이기도 하다.
지난주에 보여진 융자 신청 가운데 정작 집을 사기 위해 신청된 건수는 그 전주 보다 약 4%가 감소했다. 물론 계절적인 요인을 감안해 줄어든 비율을 가감해 계산한 것이다.

이는 1년전에 비해 무려 17%가 감소한 것이다. 지난해 보다 경제는 더 나아졌음에도 불구하고 융자건수나 규모는 이처럼 줄어들었다는 말이다. 부동산 시장에서 주택의 매매도 감소했다는 것을 측면에서 보여준다.
이 추세로라면 올해 부동산 시장에 자칫 이미 찬바람이 분 것 아니냐는 단순결론을 내릴 이도 많아 보인다.

그러나 올해 부동산 시장의 모습은 마치 웅크린 고양이가 뛰어나갈 자세라고 평가하는 이들이 대부분이다.

이미 지난해 두 자릿수 비율로 오른 지역이 많고, 이들 지역에서 수요는 그칠 줄 모르며, 역시 집가격이 뒷걸음질 친 지역은 많지 않다.
이 때문에 지난주 모기지 융자 이자율의 하락 추세는 부동산 시장에서 잔뜩 기대하던 순풍이 불기 시작하는 초임이 아니냐는 가뭄속의 단비로 여기는 이들 또한 많다.
현재 3분의 2 이상을 차지하는 융자 시장에서의 재융자 규모는 그러나 반대로 집값이 오르고 에퀴티가 늘어나기를 대부분이 기대하는 가운데에서는 집을 사려는 이들이 늘어나면서 줄어들 것이라고 예상한다.

전반적으로 보면 순풍이 이미 불고 있다는 분석이다.

최철호 선임기자

(마이애미 부동산)

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