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부동산 시장 동향

(마이애미 부동산) 주택가격 올 한해 평균 5% 오른다 [워싱턴 중앙일보] (마이애미 부동산)

(마이애미 부동산)  

융자도 재융자 보다 첫거래 융자 증가 전망
일자리 생성이 주택시장 상황변화의 최대변수
 
  기사입력: 02/06/2014 04:37
 

올 한해 주택시장을 전망하는 시각이 지속적인 활황세냐 혹은 점진적인 상승세냐라는 엇갈리는 상황속에 미국 경제에 대해 내놓으라하는 경제학자들이 밝은 전망을 내놓아 주목을 끈다.
저명한 미국내 경제학자들은 올 한해 동안 모기지 이자율이 지난해 보여졌던 것처럼 빠르게 상승하지 않기만 한다면 상당한 활황세가 나타날 것이라고 공언하고 나선 것이다.

지난주 라스베이거스에서 개최된 국제건축업체쇼에 참석한 이들은 대부분이 지난해 일부 지역에서 보여졌던 것처럼 두자릿수 인상비율이 나타나지는 않겠으나 올해 전반에 평균 5% 가량의 집값 인상이 예상된다고 봤다.
그러나 이같은 집값의 평균치 인상분은 단 하나의 변수에 의해 긴밀하게 반응할 것이라고 봤는데, 그것은 바로 실업률이다.
결론적으로 말해 올해의 집값, 혹은 주택경기는 바로 실업률의 개선 여부에 상당히 달려있다는 것이다.

전미주택건설업자협회(NAHB)의 데이비드 크로 연구원을 비롯해 프레디맥의 프랭크 노데프트, 그리고 내이션와이드 인슈런스의 데이비드 버슨 등 저명한 분석가들은 올해 한달 평균 약 20만개의 일자리가 생성되는 추세를 보인다면 이처럼 양호한 결과를 낼 것이라고 전망했다.

지난해 일자리 생성수준은 한달평균 약 18만2000개의 일자리가 창출된 것으로 집계돼있다. 물론 미 전역에서 한달에 그 정도의 일자리만 만들어지는 것은 아니다.

수백만개의 일자리가 새로 생겨나지만 그 반대로 다시 일터가 사라지는 곳에서 수백만개가 사라지기 때문에 이를 가감했을 때 차이가 그렇다는 말이다.
크로 분석관은 “직업 창출에 가장 중요한 것은 바로 그것이 새로운 주택관련 상품이 주택시장으로 나올 수 있느냐와 연관돼 있기 때문이다”고 말했다.
일자리가 이처럼 순조롭게 만들어져 취업하는 이들이 많아질 경우 주택수요가 만들어지게 되며, 집을 구입하는 이들도 늘고, 그럴 경우 집에 필요한 각종 가구나 가전제품 등 다른 제품의 구입이나 서비스를 필요로 하기 때문에 다시 경제에 상당한 도움을 주는 순환구조에 들어설 수 있다.

그러나 올해 이처럼 경기가 좋아져 집을 짓는 경우도 늘어난다 하더라도 아직은 최고 당시 때 보다는 미진한 수준이다.

지난해의 경우 건설업체들은 약 42만8000채의 주택분양 계약을 체결, 1년전인 2012년 보다 계약물량면에서 16.3%가 증가했으나 아직 최고 당시 때의 평균 건설물량 80만채에는 크게 모자라는 수준이다.

건설업체들은 지난해에 모두 92만3400채의 주택이나 아파트 등 물량을 건설, 2012년 보다 18% 가량 건설물량을 늘렸으나 이는 역시 지금까지 건설업체들이 보여준 평균 건설물량인 한해에 150만채 수준에는 크게 모자란다.
NAHB의 크로 연구원은 올해 건설사 판매물량은 약 40%가 증가한 60만3000채가 될 것이며, 건설물량은 24.5%가 늘어난 115만채 가량이 건설될 것이라고 전망하고 있다.

그동안 미국의 주택보급률은 낮아지는 추세를 벗어나지 못해, 지난해 4분기 주택보급률은 단 65.1%를 나타냈으며, 이는 1년전의 65.3%에 비해서도 더 낮아진 것이다.
최근에 보여진 4분기 주택보급률 가운데 눈에 띄는 것은 2004년 4분기 당시 69%이다.

이같은 주택보급률을 높이기 위해서는 바로 실업률을 낮추는 것, 즉 일자리를 많이 만들어내는 것이 급선무이다.

프레디맥의 노데이프트는 올해에는 주택 재융자 보다는 주택구입을 위한 직접 융자가 더 많아지는 추세를 보이는 한해가 될 것이라고 보고 있다.
지난 수년동안 렌더들은 주택융자 보다는 재융자 쪽에 더 신경을 많이 써왔던 것이 사실이다. 그러나 올해에는 이자율도 서서히 오르는 한편에서 주택매기도 살아나기에 점차 직접 융자가 더 많아지는 패턴을 보일 것이라는 예상이다.
지난해의 경우 융자 가운데 재융자가 차지하는 거래비율은 무려 63%였으며, 이는 2012년 71% 보다 낮아진 것이다.
올해에는 이같은 추세가 역전돼 재융자는 전체의 39%, 그리고 직접 융자가 전체의 61%가 될 것이라고 본다.

올해 집값의 전반적인 인상비율 5%는 지난해에 보여졌던 11.5% 보다는 약 절반 가량의 수준에 불과하다.

중견 건설업체 메트로스터디사의 수석연구원 브래드 헌터 박사는 “올해 주택시장은 정상으로 돌아오는 한해가 될 것이라고 말해 올 시장 전망의 추상성을 한 마디로 표현했다.

최철호 선임기자

(마이애미 부동산)

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