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부동산 시장 동향

(마이애미 부동산) 다운페이 5%에도 융자 해준다 [워싱턴 중앙일보] (마이애미 부동산)

(마이애미 부동산)  

시중은행들, 20% 다운페이 규정 완화
TD 뱅크, 뱅크오브 아메리카, 웰스파고 채택

기사입력: 11/07/13 04:39

모기지 융자가 어렵다는 말이 유행어이다. 서브 프라임 모기지로 인해 미 경제 전반이 휘청거린 뒤 이어진 연방 정부의 모기지 감독 강화로 융자금융 전반에는 융자 신청 승인받기가 하늘의 별 따기라는 말이 흔했다.

모기지 융자를 갚아나갈 능력이 있는가가 최대의 관건이다 보니 소득증명과 금융자산의 규모, 예금규모 및 내용 등 상당히 까다로운 서류와 증빙자료를 요구하는 과정에서 대부분의 이들이 불가판정을 받는 것이 보통이었다.
이 때문에 이자율이 사상 최저치를 기록할 당시에도 융자를 얻는 이들이 많지 않았고, 신용도가 높거나 소득이 높은 이들이 낮은 이자율을 이용해 압류 주택 등 시가보다 훨씬 낮은 집들을 ‘이삭줍기’하듯 구입하는 이들도 있었다.

여기에 집 사기 위해 필요한 선지급, 즉 다운페이먼트(Down Payment)의 규모는 집 시가의 20%를 반드시 내지 않으면 융자가 이뤄지지 않도록 돼왔었다.
집값의 20%는 본인이 준비해야 하기 때문에 이를 마련하느라 부모의 돈을 대거나 다른 친지들로부터 몫돈을 구해 지급하는 풍경이 자주 벌어졌었다.
그러나 이같은 진행과정이 너무 까다롭다는 비판이 고조됐으며, 주택시장이 이제는 융자의 난항으로 제대로 살아나는데 걸림돌이 되는 판단에 따라 금융권이 자세 교정에 나섰다.

자세 교정은 신용정도나 상환능력에 대해서는 일정 수준이 돼야 한다는 점에는 변함없지만 지금까지 반드시 고수해왔다고 할 수 있는 20%의 다운페이 수준을 5%로 낮춘 것이 획기적이다.

현재 TD 뱅크를 비롯해 뱅크 오바 아메리카, 그리고 웰스파고 등 3대 은행은 이처럼 모기지 융자시 집값의 5%만 다운페이해도 융자를 해주기 시작했다.
TD 뱅크의 경우 이를 ‘옳은 조치’(Right Step)이라고 명명하고 5% 다운페이에 융자를 내주고 있다. 여기에 TD측은 자신의 돈이 3%만 되고 나머지 2%는 다른 친지로부터 받은 것이라고 해도 이를 인정, 사실상 자신은 3%만 준비하면 집을 살 수 있는 융자를 허용하고 있다.

그렇다면 왜 은행들이 이처럼 갑자기 다운페이 수준을 낮췄을까.
이는 모기지 융자 시장의 환경이 바뀌었다는 점이 우선 지적된다. 지금까지는 낮은 다운페이 규모는 정부가 보증하는 FHA융자가 유일했다.
주택시장이 어려웠을 때 FHA융자는 낮은 다운페이 규모로 인해 시장을 주도했었다. 어려운 이들에 낮은 페이먼트를 보면서도 융자를 해주는 일종의 서민도움 역할을 해왔었다.

그러나 이 FHA융자 자금이 거의 바닥이 드러나는 상황이 왔다. 정부라고 해서 마냥 돈을 가지고 있는 것도 아니니 몰려드는 융자 신청을 받다 이 상황이 된 것이다.
오는 신청자를 막을 수는 없어 이를 줄이는 정책으로 FHA 융자 과정의 수수료를 올릴 수 밖에 없었다. 프리미엄의 경우 무려 0.1%를 인상시켰다,
즉 30년 고정 모기지를 융자하는 이들이 5%의 다운페이를 할 경우 이에 필요한 프리미엄 보험을 1.3% 이자율로 책정한 것이다.

만일 5% 미만을 다운페이 할 경우 프리미엄은 1.35%까지 높아진다.
이처럼 FHA 융자에 필요한 비용을 높여온 지난 2년여 기간이 지난 지금 FHA측은 이제 PMI(private mortgage insurance)를 반드시 사도록 했다.
이처럼 정부 보증 융자 역시 까다로와지고 비용이 늘어나면서 다시 융자시장이 경색되는 한편 이를 기회로 보는 일반 시중은행들로서는 융자 신청인들을 모을 필요성을 느낀 것이다.

물론 이들 은행들도 역시 다운페이가 5%선일 경우 보험(PMI)를 사도록 하고 있다. 그러나 이들은 집을 산 뒤 에퀴티가 20% 이상일 때에는 이 보험을 해지해도 허용하는 규정을 적용한다.

게다가 최근들어서는 집값도 상당히 오른 편인데다 이자율 역시 계속해서 오름세를 보여왔었다. 주택가격이 오른데다 이자율도 높아진 상황이며, 이에 다른 비용까지 늘어날 경우 집 수요가 줄어들 수 밖에 없는 것은 당연하다.
이런 시장 동향을 보는 은행들로서는 제빨리 자신의 한계내에서 할 수 있는 융자고객 유지 전략을 채택할 수 밖에 없을 것이며, 이에따라 등장한 것이 집값의 5% 다운페이 정책인 것이다.

20%를 반드시 마련해야 집을 살 수 있었던 수년 전의 상황에 비하면 주택시장의 상황이 더 좋아진 것인지 혹은 나빠진 것인지에 대한 판단이 유보된다.

최철호 선임기자

(마이애미 부동산)

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