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부동산 시장 동향

(마이애미 부동산) 아직도 숏세일 주택 만 찾으십니까. [워싱턴 중앙일보] (마이애미 부동산)

(마이애미 부동산)  

그레이스김 칼럼
 
  기사입력: 11/07/13 04:38

매일 아침 사무실에 출근하여 제일 먼저 하는 일은 언제나 아침의 향기로 가득찬 블랙 커피를 머그 잔에 가득 담아 마시며 이 지역 부동산 매물들의 동향을 찬찬히 살펴 보는 것이다. 오늘 아침에도 팔린 매물들을 보는데, 올해는 숏세일과 일반매물들의 팔린 가격의 차가 전보다 많이 좁아졌음을 알게 되었다. 바이어들은 망가질 대로 망가진 은행 압류주택보다는 그래도 일반주택의 가격보다는 싸고 컨디션도 그럭저럭 양호한 숏세일을 선호하는 경향이 많다. 그러나 몇번의 숏세일 매매 계약서를 작성해본 바이어들은 숏세일 주택 매물에 대해 큰 기대를 걸지 않는다.
그럼 숏세일 매물들은 무엇이 문제인가를 살펴 보기로 하자.

1. 리스팅에 올려진 가격을 믿을 수 없다는 것이다
숏세일 계약서에는 제삼자 승인( Third Party Approval)조건이라는 단서를 붙이기되는데, 은행에서 바이어가 오퍼한 가격에 승인이 떨어 져야만 계약이 성립되기 때문에, 수개월을 기다려야 하는 절차를 거치고도 그 가격에 살 수 있다는 보장이 없다. 은행과의 숏세일 협상은 사실 이 집을 사고자 하는 바이어의 계약서를 제출하고 나서야 협상을 시작할 수 있기 때문에, 리스팅 에이전트들은 바이어의 오퍼를 빨리 받기 위해서 임의 대로 낮은 가격에 리스팅을 올리기 때문이다.

2. 숏세일 리스팅에는 숨겨 놓은 바이어가 따로 있다?
홈오너가 시장 가격을 휠씬 웃도는 모기지 담보 대출금을 탕감 받기 위해서 숏세일이라는 마켓팅 방법을 이용하기도 한다는 것이다. 집을 매물로 내놓은 후, 셀러와 잘 알고 지내는 제 삼자의 이름으로 된 오퍼로 은행 협상을 완결 지은 후, 세틀먼트로 법적인 소유주의 이름은 바꾼후, 셀러가 계속 그 집에서 전보다 낮은 월 페이먼트를 내고 살려는 계획을 가지고 시작된 숏세일은, 결국 그 집을 사려는 바이어들을 들러리로 만 남게할 뿐이다.

3. 셀러나 은행측에서 막판에 숏세일을 포기하고 포크로져로 가는 경우도 있다.
제2, 제3의 트러스트가 있는 셀러들의 숏세일은 은행 융자가 하나 만 있는 셀러에 비해서 은행끼리의 마지막 협상에서 실패할 확률이 높다. 세틀먼트시 예상치 않은 금액의 돈을 지불하라는 은행의 요구에 세틀먼트를 포기할 수 밖에 없는 상황에 직면하기도 한다. 은행도 너무 낮은 가격에 숏세일을 승인하는 것보다는 압류 절차를 거치는 것이 유리하다고 판단되면 그렇게 될 수도 있기 때문에 계약된 바이어가 닭쫒던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수도 있다는 것이다.

그러므로 이미 은행승인이 떨어지지 않은 숏세일을 찾아 다니며 허송 세월을 보내기보다는차라리 숏세일매물과 가격차이도 별로없는 일반매물을 잘 찾아 나서는 것이 더 현명한 일인지도 모른다.

(마이애미 부동산)

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