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부동산 시장 동향

(마이애미 부동산) 조건부 계약에 대해 [워싱턴 중앙일보] (마이애미 부동산)

(마이애미 부동산)

집 구입시 계약하면서 여러가지 조건(contingency)를 걸게 된다. 대표적인 것은 융자가 나오는 조건이고, 인스펙션 하고 문제점이 있을 경우, 주인이 고쳐주던지 아니면 계약을 파기하는 것을 걸게 된다. 그리고 집 감정이 계약 금액과 같거나 높아야 한다는 조건을 내걸게 된다. 이것들이 가장 흔한 조건이다. 추가로 조건을 건다면 다른 몇가지 인스펙션을 통과하는 조건과 다른 집이 팔리는 조건으로 이 집을 구입한다는 조항이 붙는 경우가 있다.

이런 조건들이 있는 상황은 모든 계약은 조건부 계약이다. 즉 조건이 제대로 실행이 되지 않으면 바이어는 집을 구입할 의무가 없어진다는 것이다.

예를 들자면 융자 조건이다. 이는 융자가 나오는 조건 하에서만 집을 산다는 것이다. 어쩌면 당연한 조건이다. 아무리 집을 사고 싶어도 융자가 나오지 않으면 할 수가 없다. 주의해야 할 점은 계약할 때 다운페이와 융자 규모를 명시하게 돼 있다는 점이다. 계약서 상 20% 다운페이 해서 구입하겠다고 했는데 융자시 10%만 하고 융자가 않되는 경우 이 조건을 어긴 것으로 간주, 바이어는 혜택을 받을 수 없다. 또한 바이어는 매매계약 이후 며칠내로 융자를 신청해야 한다는 조항도 같이 붙는다. 바이어가 여기저기 알아보다 융자신청이 늦어지는 경우, 융자가 가능함에도 시간이 모자라서 제 날짜에 세틀먼트를 못하는 경우 또한 조건부 계약의 혜택을 받을 수 없다.

또 한가지 요즘 문제가 발생하는 부분이 바로 감정가이다. 감정가를 알아보기 위해서는 우선 융자를 신청하고 감정을 의뢰해야 한다. 예전에는 감정사에게 직접 오더를 내려서 감정을 받았지만 이제는 거의 모든 은행이 직접 오더하기 때문에 시간이 더 오래 걸린다. 감정조건은 집 계약 금액보다 감정가가 낮는 경우를 대비하기 위해서이다. 감정을 했는데 집 가격보다 낮은 경우 융자는 나오지 않는다. 그래서 감정이 나오는 조건으로 구입한다는 조건을 걸고, 만약 제대로 나오지 않는다면 바이어는 다시 계약 금액을 조정해 달라고 요구할 수 있거나 아니면 계약을 파기할 권한이 생기는 것이다. 하지만 이런 조항이 있음에도 불구하고 제 날짜를 지키지 못해서 불이익을 당하는 경우가 종종 생긴다.

이 외에도 집 인스펙션 조건이 있다. 인스펙션은 보통 집매매가 성립된 후 일주일 이내에 검사해 고칠 부분을 고쳐달라고 요구를 할 수 있다. 하지만 기간을 지키지 않는다면 인스펙션 자체를 못할 수도 있고, 했다 하더라도 제대로 수리를 요구할 수가 없다. 만약 인스펙션 결과가 좋지 않아서 수리할 부분이 너무 많다면 계약도 파기할 권리가 있다. 물론 날짜를 지켜야 한다.

이렇듯 우리가 아무 생각없이 하는 계약과정 중 조건들이 나중에 정작 필요할 때는 아주 큰 작용을 한다. 날짜 하루 때문에 큰 금전적 손실을 볼 수도 있다는 것을 명심하자.

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