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부동산 시장 동향

압류주택 낮은 가격이 주택시장 활력의 한 요소[워싱턴 중앙일보]

(마이애미 부동산)

일부 지역은 시중 가격과 압류주택 차이가 별로 안나
과거 20% 이상 되던 차이, 현재는 한자릿수 비율 차이로 좁혀져
 
  기사입력: 11.15.12 05:20

그동안 압류사태로 인해 주변 주택들 보다 더 낮은 가격으로 매매돼왔던 압류주택들이 결국은 부동산 시장을 활성화시키는 주역이었던 것으로 평가됐다.

 즉 경기침체 사태로 모기지를 갚지 못해 결국 압류됐던 집들이 시장 가격 보다 크게 낮은 가격으로 매매되는 시장이 형성되면서 결국 낮은 가격대에 이끌린 구매세력이 형성, 부동산 침체에서 벗어나는 활력소가 됐다는 말이다.

 모기지를 갚지 못해 집을 빼앗기는 이들이 있는 반면 경기침체 시기에도 자금을 보유한 이들은 있었으며, 경기침체 속에 소비나 투자를 자제하던 이들 자금력을 갖춘 투자자들이 낮아진 집값에 매력을 느끼면서 매입, 거래를 형성하는 등 부동산 시장에 동력을 제공했다는 말이다.

 미 전국적으로 압류돼 매매된 주택의 경우 가격대는 지난 9월 당시 시가 보다 평균 7.7%가 낮은 수준이었다. 가격 차이는 압류돼 렌더가 보유했다 거래되는 주택과 그 주변의 시장에서 형성되는 가격과의 차이이다.

 수년동안 압류 자체는 주택 매매를 위축시키는 요인으로 여겨져 왔었다. 때문에 압류광풍이 불어닥친 당시 집값은 이 때문에 떨어졌었다.

 그런데 결국 이같이 낮아진 집값이 다시 시장에 활력을 불어넣는 요인이 됐다는 것은 아이러니가 아닐 수 없다.

 게다가 집값이 오르고 있다. 과정에서 압류가 줄어들면서 서서히 수요를 본래의 시장가격으로 이전시키고 있다.

 실제 가격은 지난 1년전에 비해 이미 7% 이상이 오른 것으로 나타났다고 각종 지표에서 지적된다.

 물론 아직도 주택시장이 다시 건강해지고 있다는 말에 대해 반신반의하는 이들도 남아 있다. 이들은 주택가격의 인상모습이 언제까지 갈 것인가에 대한 의심을 버리지 못하고 있다.

 아직도 주택시장에 압류 과정에 놓인 주택이 150만가구 이상이 된다는 지적이 그들의 마음을 무겁게 하고 있다.

 그러나 최근들어서는 압류주택과 시중가격과의 차이가 줄어들면서 오히려 그 좁아진 차이가 시장에 매력으로 다가선다.

 이 때문에 전문가들은 셰도우 인밴토리(Shadow inventory), 즉 아직 압류되지는 않았으나 조만간 압류돼 렌더들의 손에서 처분돼야 할 주택들은 오히려 매매에 전혀 문제가 되지 않는다는 입장이다.

 예를 들어 피닉스시와 라스베이거스시에서는 지난 9월에 전혀 압류주택의 싼 맛이 없었다. 가격대는 시장과의 차이가 거의 없어 지난해 3%, 혹은 4%를 보이던 것에서 줄어들어 거의 없다고 할 정도로 압류주택 자체가 제값으로 다 올라선 상황이기 때문이다.
 캘리포니아주의 경우에도 지난해 실제 시장과의 차이가 5% 정도 났던 것이 지난 9월에는 단 0.9%, 즉 1%의 차이도 내지 못하는 실정이다. 3년전에는 무려 20%의 차이를 보였던 것을 감안하면 이제 차이는 없다고 봐도 무방하다.

 서부 지역의 캘리포니아주 인근에는 샌디에이고의 경우 2.4%, 마이애미 2.9%, 로스앤젤레스 4.2%, 샌프란시스코 4.7% 등의 차이를 보이는 지역도 남아 있다.
 압류주택의 시장가격과의 차이가 큰 지역은 주로 중서부 지역과 북동부 지역이었다. 이들 지역에서는 압류사태가 오래도록 이어졌고 값비싼 집들이 많았었던 곳이었기 때문이다.

 피츠버그시의 경우 압류주택과의 차이가 무려 27.4%에 이를 때도 있었고, 클리블랜드에서는 25.8%까지 차이를 보였었다. 현재에도 볼티모어 신시내티, 시카고, 뉴욕, 보스턴, 샤롯츠빌 등 지역은 평균 15% 차이를 내고 있다.

 최근들어서 많이 줄어든 압류과정과 가격차이에서 오는 매력은 바로 결국은 어려운 부동산시장에 힘을 가져다 준 셈이다.

 아직도 일부 시장에서는 압류가 무겁게 시장을 누르고 있어 매기를 느끼기 보다는 가격의 차이로 인한 언더워터 상황 탈피가 관건인 곳도 있으나 대세는 이제 압류주택과 시장의 차이가 줄어들 만큼 수요가 발생했고, 가격차이도 줄어들었다는 점이다.

 향후 버락 오바마 대통령 정부가 재정절벽을 어떻게 극복하느냐 하는 방향에 따라 주택시장의 밝은 곳과 그림자가 아직 드리운 곳의 향후 향배가 바뀔 수 있다.
 세금이 늘어나 가용소득이 줄어들 경우 집을 향한 매력은 다시 줄어들 수 있다.
 수요가 지금처럼 발생하지 않을 경우 압류에 의한 가격차이는 다시 늘어날 수 있는 여지도 있다.

 세금이 늘어날 것을 우려하는데다 오는 2014년부터 시작되는 오바마 케어를 우려해 현재 평균 실업률이 7.9%임에도 불구하고 대형 회사들이 의료보험 비용부담을 이유로 다시 대량해고를 하는 곳이 늘어나고 있어 노동시장도 불안하다.
 노동시장의 불안은 주택시장의 수요를 차단하는 요인이기 때문에 지금까지 잘 버티며 낮은 가격의 매력으로 활력을 꾸준히 살려온 주택시장이 다소 온기가 꺾일 여지는 있다.

 최철호 선임기자

(마이애미 부동산)

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