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매일 뉴스 (Daily News)

차압매물‘구입요령’알면 성공률‘쑥’ – 미주한국일보 *마이애미 부동산*

*마이애미 부동산*

초보 구입자가 고려할 점은                  입력일자: 2012-09-06 (목)  

학군·안전성 등‘로케이션’최우선 따져야
끌리는 리스팅은‘발품’팔아 눈으로 확인
분기말·연말에 구입 땐‘대폭할인’혜택도

가격이 저렴하다는 이유로 차압 매물 구입에 관심을 갖는 구입자가 많다. 실제로 최근 발표에 따르면 차압 매물은 시세보다 약 17% 낮은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 시세와의 가격차가 조금 줄긴 했어도 가격이 저렴하다 점은 여전히 매력적이다. 그러나 일반 구입자가‘싸다’는 이유만으로 차압 매물 구입에 나섰다가는 손해를 입기 십상이다. 가격이 저렴하다는 것 외에 단점이 많고 차압 매물의 형태도 다양하기 때문이다. 일반인 구입자에게 도움이 될 만한 차압 매물 구입요령을 소개한다.

 
*마이애미 부동산*

■비싸게 나온 매물을 찾는다
차압 매물이라고 해서 다 가격이 저렴한 것은 아니다.

은행이 타주에 위치하고 있거나 타지역에서 활동하는 리스팅 에이전트가 담당하는 경우 차압 매물을 시세를 적절히 반영 못할 수도 있다. 매물 가격이 높게 나왔을 때 바이어의 반응은 차갑고 주택시장에 머무는 재고기간만 길어지는 것이 일반적으로 예상되는 결과다.

가격이 시세보다 저렴하게 나오는 차압 매물은 순식간에 바이어들의 반응을 받는다.

재고기간도 짧고 구입 경쟁 역시 치열해 구입이 쉽지 않다. 반면 높은 가격에 나와 팔리지 않고 있는 매물에 오퍼를 제출하면 은행 측의 반응을 의외로 쉽게 받을 수 있다.

차압 매물 전문 웹사이트 포클로저 레이더의 션 오툴 대표는 “오버 프라이스된 차압 매물을 큰 폭으로 할인된 가격에 구입하는 사례가 종종 있다”고 말했다.

 
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■구입시기로 연말·분기 말 공략
연말 또는 분기 말에 차압 매물 구입을 시도하면 좋은 조건으로 구입할 가능성이 높아진다.

연말이나 분기 말은 대부분 은행의 회계 마감시기다. 마감시기에 맞춰 부실자산 처분에 나서려는 은행이 많기때문에 오퍼가 수락될 확률이 높다.

11월 말이나 12월 초쯤 오퍼를 제출하면서 은행 측에 연말 전까지 거래를 완료할 수 있다는 확신을 전달하면 큰 폭의 가격 할인도 받을 수 있다.

 
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■높은 수리비 예상되면 포기
차압 매물이나 숏세일 매물 구입 때 예상 수리비를 우선 알아봐야 한다는 것은 여러 차례 강조된 사항이다. 만약 수리비가 너무 많이 나올 것으로 예상되면 차압 매물의 ‘저렴함’이라는 장점이 사라지기 때문이다.

17만달러에 나온 차압 매물의 예상 수리비가 약 1만달러라고 치자. 인근에 비슷한 조건의 일반 매물이 20만달러에 나왔는데 이미 수리가 완료된 조건일 경우 두 매물 구입에 따른 장단점을 저울질 해봐야 한다.

만약 일반 매물을 18만달러에 구입할 수 있다면 일반 매물 구입이 훨씬 유리한 구입이다. 주택 구입에 소요된 비용은 18만달러로 동일하지만 일반 매물의 경우 수리에 시간과 노력을 투입할 필요가 없다.

일부 렌더들은 차압 매물을 내놓기 전에 이미 필요한 수리를 완료하거나 수리에 필요한 비용을 제공하기도 한다. 차압 매물 구입에 관심이 있다면 직접 수리가 필요한 매물보다는 수리가 완료된 매물을 우선 찾는 것도 좋은 방법이다.

 
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■ ‘로케이션’ 먼저 따진다
부동산 구입 때 입지 조건을 의미하는 ‘로케이션’을 우선 고려해야 한다는 것은 만고불변의 진리다.

입지 조건에 따라 부동산의 가치가 좌우되는 것은 누구나 알고 있는 사항. 입지 조건은 개인의 취향에 따라 차이가 있지만 일반적으로 선호되는 조건으로는 우수한 학군, 편의시설 인접 지역, 안전한 지역 등이다. 차압 매물 구입 때에도 이같은 ‘로케이션’의 원리가 동일하게 적용된다.

차압 매물 구입 때 한 가지 더 살펴봐야 할 사항은 지역의 차압률 현황이다. 인근 지역에 차압된 주택이 많거나 이미 차압 매물이 많이 나와 있는 상태라면 향후 주택가격이 더 떨어질 가능성이 높은 지역이다.

 
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■가능하면 ‘캐시’로 구입한다
차압 매물의 셀러인 은행 측이 ‘캐시 바이어’를 선호한다는 것은 이미 잘 알려진 사실이다.

구입 가격이 낮더라도 구입 대금 전액을 현금으로 지불하는 구입자들에게 차압 매물의 소유권이 넘어가는 일은 주택시장에서 흔히 벌어지는 현상이다. 현금 거래의 경우 주택 거래 절차가 비교적 빠르고 은행 측에 여러 위험 부담을 줄여준다.

은행 측은 가격을 깎아서라도 캐시 바이어에게 집을 팔아 부실 자산 처분에 나서려고 한다.

따라서 전액을 현금으로 지불할 경우 차압 매물 구입 가능성이 높아진다. 현금 동원이 힘들다면 다운페이먼트 비율을 최대한 끌어올리거나 ‘융자 사전 승인서’ 등을 미리 발급 받아둔다. 은행 측에 구입 대금 동원에 전혀 문제가 없음을 증명해야 한다.

 
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■ ‘발품’ 팔아라
인터넷을 통한 차압 매물 설명이 부실한 경우가 많다.

일부 에이전트는 은행 측으로부터 수십채의 차압 매물 리스팅을 전달받아 인터넷에 등록해야 하기 때문에 중요한 설명이 누락되기도 한다. 해당 매물을 잠시 방문해 휙 둘러본 뒤 설명서를 작성하기 때문에 매물이 지닌 ‘셀링 포인트’를 놓친다.

차압 매물 구입에 앞서 발품을 파는 일이 중요하다. 매물 웹사이트를 통해 찾은 매물의 기본조건이 맘에 든다면 다음 절차는 실제로 방문하는 일이다.

매물을 직접 눈으로 확인하다 보면 웹사이트 상의 설명에서는 빠진 장점을 발견할 수도 있다. 반대로 설명에는 없었던 큰 결함을 발견할 수도 있어 실제 방문이 매우 중요하다.

가능하면 홈 인스펙터나 주택 수리 전문가 등을 대동하면 상태 점검에 도움을 받을 수 있다.

 
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■리스팅 에이전트를 통한다
차압 매물 구입 때 리스팅 에이전트를 통해 구입하는 것도 좋은 방법이다.

일부 차압 매물의 경우 오퍼 제출 후 은행 측의 답변을 기다리는데 오랜 시간이 걸리기도 한다. 그러나 리스팅 에이전트는 은행 측 담당자와 직접 접촉하기 때문에 답변에 걸리는 시간이 단축된다.

일부 리스팅 에이전트는 오퍼 수락 여부를 결정할 수 있는 권한을 부여받는다.
오퍼 결정 리스팅 에이전트를 통해 차압 매물을 구입하면 ‘밀고 당기기’ 싸움을 할 필요가 없다.

<준 최 객원기자>

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  ▲ 차압 매물 구입 때 잘 알려지지 않은 몇 가지 구입 요령이 있다. 그중 하나가 회계 마감 시기인 분기말 또는 연말 구입 때 은행 측과의 협상이 순조롭게 진행되기도 한다는 것이다.

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